莆田市人民政府关于进一步规范农村宅基地和建房管理的通知

各县（区）人民政府（管委会），市直有关单位：

为加强农村宅基地和村民住宅建设管理工作，有效遏制“违法用地、违法建设”行为，依据新修订的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）和《中共福建省委农村工作领导小组办公室等四部门关于进一步强化农村宅基地管理的通知》（闽委农办〔2020〕4号）、《福建省农业农村厅 福建省自然资源厅 福建省住房和城乡建设厅关于规范农村宅基地审批管理的通知》（闽农综〔2020〕45号）等法律法规和文件精神，现将有关事项通知如下：

一、组织管理

在省级指导下，建立“市县主导、乡（镇）主责、村级主体”的农村宅基地管理机制。

县（区）人民政府（管委会）主导本行政区域农村宅基地和村民住宅建设管理工作，每季度应组织1次农村宅基地及建房专题协调会，研究解决农村宅基地及建房各类问题。根据乡（镇）宅基地现状和发展需求，制定上报新增宅基地用地计划；督促乡（镇）科学编制村庄规划。

乡（镇）人民政府落实属地责任，负责对本行政区域内宅基地全面调查摸底，建立宅基地档案；负责本行政区域村庄规划编制，审核批准农村村民住宅用地；充实健全乡村宅基地管理队伍，规范宅基地审批管理，优化审批流程、提高审批效率、加强事中事后监管、组织做好农村宅基地审批和建房规划许可有关工作。

农业农村部门负责农村宅基地改革和管理有关工作，建立健全宅基地分配、使用、流转和宅基地违法用地查处等管理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用。运用第三次全国国土调查和农村地籍房屋调查成果，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划；牵头研发农村宅基地用地建房审批管理信息系统，加快信息化建设，实现数字化管理。

自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续，依法办理宅基地及其地上房屋的不动产确权登记。

住建部门负责指导农村住宅质量安全、村庄建筑风貌管控等工作。

二、规划管理

《莆田市国土空间总体规划》确定的城市开发边界内建设用地由市自然资源局组织编制详细规划，经市政府审批后作为居民住宅规划许可的依据；其他区域由县（区）人民政府（管委会）统一部署，组织乡（镇）人民政府编制镇控制性详细规划、乡规划和村庄规划，经审批后作为居民住宅规划许可的依据。

三、用地管理

（一）严格执行“一户一宅”政策及宅基地使用标准

农村村民新申请宅基地的，必须符合“一户一宅”的规定，且每户原则上不得超过宅基地面积最高限额，即3人以下每户80平方米，4-5人每户100平方米，6人以上每户120平方米；利用空闲宅基地和未利用土地建设居民住宅的，每户可以增加不超过30平方米的用地面积；层数不超过三层（底层层高不超过4.5米，二、三层每层层高不超过3.6米）。独生子女户或二女户申请住宅用地的，可按增加1人计算宅基地面积。宅基地面积，是指住宅建筑物、构筑物（含基础）垂直投影范围内的占地面积。

要严格宅基地申请对象资格条件，充分应用农村集体产权制度改革农村集体经济组织成员资格认定和农村宅基地及农房利用现状调查成果，加强对宅基地申请对象身份、住房现状、旧宅处置方式等资格条件的审核把关，对宅基地面积或住房面积已达标、非农村集体经济组织成员（法律、法规另有规定的除外）的，不得批准宅基地；严格落实“建新拆旧”制度，农村村民申请异地新建住宅，不同意将旧宅基地退回村集体的，不得批准宅基地；农村村民将原有住宅出卖、出租或赠与他人后再申请宅基地的，不得批准宅基地；严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

（二）农村村民申请宅基地建房的条件

1.因无住宅或现有宅基地面积明显低于法定标准且人均住宅建筑面积未超过60平方米，需要新建或扩建住宅的；

2.同户中兄弟姐妹或者子女已达到法定结婚年龄要求分户，且人均住宅建筑面积未超过60平方米的；

3.因国家或者集体建设、实施城镇、乡、村庄规划以及进行公共设施与公益事业建设，需要拆迁安置的；

4.因发生或防御自然灾害，需要安置的；

5.原有住宅属D级危房需要拆除重建的；

6.向中心村、集镇、小城镇或者农村住宅小区集聚的；

7.其他经审核符合规定的宅基地建房申请。

（三）宅基地申请审查程序

农村村民符合宅基地申请资格条件的，经具有宅基地所有权的村民小组同意后，以户为单位，向所在地村委会提出宅基地用地建房书面申请。

村委会定期依法组织召开村委会或村民代表会议，对宅基地申请对象申请资格条件进行审议，重点审查申请对象的资格条件是否符合规定要求，提交材料是否真实有效，拟用地位置、用地面积是否符合规定要求，有无影响相邻权利人利益，旧宅处置方式等。审议结果形成会议纪要，同意申请对象申请的，在本村张榜公布，征求本村村民意见。自张榜公布之日起15个工作日内，本村村民未提出异议或异议不成立的，村委会应在《农村宅基地和建房申请审批表》中签署意见，连同会议纪要、公示和申请人承诺书、相邻权利人意见等材料报送乡（镇）人民政府，四邻意见作为明确宅基地位置的参考依据。

（四）宅基地审核批准程序

乡（镇）人民政府要建立健全一个窗口对外受理，国土空间规划、宅基地审批、农房建设等联动运行的联审联批机制,完善联审联办制度；要公布办理流程和要件，明确材料审核、现场勘查等各环节的工作职责和办理期限。审批工作中，国土空间规划审查主要包括拟用地的用地位置是否符合国土空间规划、村庄规划、用途管制等要求，拟建层数和层高、建筑面积是否符合规定。用地审查主要包括拟用地的用地面积、用地权属和地类性质是否符合规定。农房建设审查主要包括建筑风貌是否符合规定，建房方案是否选用省级或当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集，自行设计的，方案是否委托有资质的单位或专业技术人员编制。宅基地资格条件审查主要包括申请对象的资格条件、旧宅处理方式等是否符合规定要求，是否依法召开村委会或村民代表会议审议，村委会的意见、会议纪要、公示材料和《农村宅基地使用承诺书》等材料是否齐全。

乡（镇）人民政府根据联审结果依法作出审批，同意利用旧宅基地或存量建设用地建设的，10个工作日内核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，在乡（镇）便民服务中心公布，并组织力量到实地放样，划定四至范围，村民即可开工建设。

涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求相关部门意见。涉及占用农用地的，按规定办理农用地转用审批手续，由乡（镇）人民政府向所在县（区）自然资源等职能部门申请，由县（区）人民政府（管委会）报市人民政府批准，经批准同意的由乡（镇）人民政府核发《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》，并按规定程序公布。已建一层或二层的住宅申请续建，参照宅基地审核批准程序办理续建手续。

乡镇人民政府要建立农村自建房质量安全提醒制度，同时建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，及时将审批情况报县级农业农村、自然资源、住建等部门备案。

（五）合理控制新增农村住宅用地

按照村庄规划合理划定村庄建设边界，严格控制村庄建设用地总量规模上限；村庄建设边界范围内应预留不超过5%的建设用地机动指标，优先用于保障公共设施、公益设施、产业设施等用地需要。乡镇人民政府组织同级自然资源部门、农业农村部门根据《村庄规划——近期实施项目》和“农村宅基地现状和需求报告”，制定三年需求指标和年度计划指标，上报县（区）自然资源部门。

农村村民住宅使用承包地的，所在地村（居）委会应当调整数量、质量相当的土地归原承包方继续承包经营；没有条件调整承包地的，村（居）委会或者负责拆迁安置的单位应当向原承包方支付土地补偿费，补偿费用不得低于我市现行征地补偿标准。

（六）鼓励旧宅基地调整使用

在保障农村住宅建设用地合理需求的基础上，乡（镇）人民政府应严格控制农村居民点用地总量，优先安排无房户和危房户，优先利用村内闲置宅基地和未利用土地。

农村居民在原宅基地之外申请新建住宅的，其原有的宅基地由村（居）委会收回或由居民承诺拆除复垦。被收回旧宅基地的，居民可选择货币补偿或旧宅基地置换新宅基地，货币补偿标准由乡（镇）人民政府组织村（居）委会，根据村庄土地资源现状和经济水平，按照“一村一案”的方式制定，逐级上报县（区）人民政府（管委会）审批后执行；置换宅基地的，旧宅基地等面积抵换的新宅基地部分，不计缴土地补偿费用，超过部分按照实际使用的土地面积支付土地补偿费。

四、建设管理

（一）严格落实“三到场”制度

收到宅基地和建房（规划许可）申请后，乡（镇）人民政府要在10个工作日内组织国土空间规划、宅基地、农房建房等管理人员实地核查申请人是否符合条件、拟用地是否符合国土空间规划、村庄规划和用途管制等要求。

经批准用地建房的农户，应当在开工前向乡（镇）人民政府申请划定宅基地用地范围，乡（镇）人民政府10个工作日内组织国土空间规划、宅基地、农房建房等管理人员到现场进行开工查验，实地丈量批放宅基地，确定建房位置，明确四至边界。

农户建房完工后，乡（镇）人民政府10个工作日内组织相关部门进行验收，实地检查农户是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房，并出具《农村宅基地和建房验收意见表》。

（二）全面落实宅基地和建房管理“八个有”要求

一是有规划，严格遵循“先规划、后建设”原则，加快推进村庄规划编制实施，以规划为指导，引导村民合理有序建房。不符合规划或者未编制国土空间规划、村庄规划的，不得审批农村村民住宅建设用地。

二是有审批，村民建房应当充分利用旧宅基地、空闲地和其它未利用地，不得占用农用地；确需占用农用地的，应依法办理农用地转用审批手续。禁止村民在地质灾害危险区和永久基本农田保护区内建设住宅。

三是有套图，住建部门要大力推广地方特色鲜明、布局合理、功能齐全的村镇住宅通用图集或设计方案，各乡（镇）要引导农民按图施工。

四是有放样，各乡（镇）人民政府在收到群众建房申请后，包村领导要及时组织相关人员到现场按照规划许可红线进行现场放样。

五是有跟踪，镇、村（居）包片干部要实时跟踪建房情况包括建房质量安全方面内容，若有发现违规建设行为或质量安全方面问题，要立即报告乡（镇）人民政府，由包村领导组织执法人员进行查处。

六是有验收，群众房屋建设至规划许可层数封顶后，包村领导要组织相关人员进行验收，符合规划许可要求的，予以发放《乡村建设规划许可证》原件。通过验收的农户，可以向不动产登记部门申请办理不动产登记。

七是有发证，村民提供《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》《农村宅基地用地和建房验收意见》等材料向不动产登记机关申请办理《不动产权证》，不动产登记机关派员实地核查建筑物与许可建设内容一致的予以办理不动产权属登记。

八是有查处，对未经许可或未按照许可的要求进行建设的，依法依规责令停止、限期改正，逾期不改正的，予以拆除，并撤销宅基地及建设审批手续。

（三）强化农房质量风貌管控

各县（区）住建部门要组织编制推广具有地域特色的村镇住宅建设通用图集或立面图集，确保每个乡（镇）有图集；鼓励通过制定村规民约，以村民自治方式加强村庄建筑风貌管控。

村民建房应当委托有资质的设计单位或者具备注册执业资格的设计人员设计，或者选用省级和当地建设主管部门编印的村镇住宅建设通用图集。县(区)住建部门应提供技术服务和指导，特别在地基基础、主体结构、屋顶防水施工等分部分项工程以及安拆模板、搭拆脚手架等关键环节加强必要的技术指导。

各县(区)住建部门应依法对集中统建的农村住宅项目质量安全实施监督管理。乡（镇）人民政府应当依据《福建省建设工程安全生产管理办法》等有关规定，切实加强对村民建房质量安全的监督检查。

五、监督检查

宅基地是农村村民用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。市、县（区）自然资源主管部门对违反土地管理法律、法规的行为进行监督检查；农业农村主管部门对违反宅基地管理法律、法规的行为进行监督检查。

县（区）、乡（镇）人民政府要依法组织力量，开展农村用地建房动态巡查，及时发现并严格按照《土地管理法》《城乡规划法》《行政强制法》的规定查处涉及宅基地使用和国土空间规划的各类违法违规行为，做到早发现、早制止、早教育、早拆除。要建立健全动态巡查责任追究制度，对巡查工作不到位、报告不及时、制止不得力的要追究相关责任人的责任。

县（区）农业农村、自然资源、住建部门要建立健全乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理机制，主动入位、履行职责，指导和督促乡（镇）人民政府开展工作。乡（镇）人民政府要切实依法履行属地管理责任，健全机构，充实力量，加强宣传引导，优化审批流程和办事指南，提高审批效率，切实承担起乡村规划建设、宅基地审批和农房建设管理职责，指导村级组织完善宅基地民主管理程序，探索设立村级宅基地协管员。村级组织要建立健全宅基地分配制度，加强源头审核把关，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。要严肃工作纪律，坚决杜绝推诿扯皮不作为、打招呼递条子等乱作为现象。对工作不力、玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的要依法严肃追责。

涉农居委会居民建房参照执行。

本通知自印发之日施行，除法律法规规定外，原我市有关规定与本通知不符的，以本通知为准。

附件：1.农村宅基地和建房申请审批表

2.农村宅基地使用承诺书

3.中华人民共和国乡村建设规划许可证

4.农村宅基地批准书

5.农村宅基地用地和建房验收意见

莆田市人民政府

2020年7月28日

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